北京：五环外购房不再限制套数
2025年8月8日，为促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民改善性住房需求，有效发挥市场机制作用，坚持首都城市战略定位，落实好城市总体规划，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年8月9日起施行。
一、明确符合本市购房条件的家庭或个人在本市五环外不限购房套数
自2025年8月9日起，凡是符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到相关年限的非本市户籍居民家庭）及成年单身人士，在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。限购政策不再单独区分单身人士，成年单身人士和居民家庭执行同样的限购政策，而购买五环内商品住房的政策不变。需注意的是，此次政策放开的只是五环外购房的套数限制，而非京籍家庭的连续社保、纳税等年限要求并没有变化。
表1：调整后北京市不同家庭在京的购房政策
二、加大住房公积金贷款支持力度
1.放宽公积金贷款首套房认定标准。住房公积金个人住房贷款借款申请人（含共同申请人，下同）在本市无住房，且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）或使用过1次公积金贷款并已结清的，执行首套住房公积金贷款政策。
2. 提高二套房公积金最高贷款额度，调整二套房最低首付款比例。借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最高贷款额度为100万元，最低首付款比例不低于30%。此前政策要求，二套房公积金最高贷款额度只有60万元；购买五环内住房首付比例不低于35%、购买五环外住房不低于30%。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，最高可贷款140万元。
3. 提高每缴存公积金一年可贷额度。借款申请人每缴存一年住房公积金可贷款15万元（之前为可贷款10万元），缴存年限不够一整年的，按一整年计算。如借款申请人为已婚的，核算公积金贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。若借款人申请120万元贷款，由原来需要缴存公积金11年零1个月，缩短为缴存7年零1个月。
4.支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。目前，缴存职工购买本市新建住房且已签订购房合同的，可通过提供网签合同编号提取住房公积金支付购房首付款，同时申请公积金贷款。
表2：政策调整后购买住房公积金贷款（二套转首套）情况示例
综合以上，以购买住房总价500万元为例，公积金贷款100万元、贷款年限30年为例，由二套房调整为首套房后，首付款最高减少75万元，公积金贷款月供最高减少253元。
我爱我家研究院分析认为，去年“930”新政后，时隔10个月北京再次出台大幅度优化调整政策，其意义及影响值得关注。
首先，去年“930”新政后，北京房地产市场升温明显，且影响时间相对以往政策较长。不过今年以来，尤其是3月份“小阳春”后市场逐渐回落，急需政策提振，此时出台政策，其必要性和及时性意义重大。
其次，无论是新房还是二手房市场，五环外都是目前北京房地产市场成交的主力区域。中指监测数据显示，今年1-7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%，二手住宅成交套数五环外占比也超50%。放开符合条件的家庭五环外购房套数限制，不仅有利于提振市场，也能更好地满足居民改善性住房需求。本次政策落地后，预计将对五环外的市场产生积极作用，尤其是新房市场，促进改善性需求释放的同时，也给计划出售五环外二手房进行置换的群体带来了新机会。
第三，此次政策涉及公积金贷款政策的内容较多，降低购房门槛的同时也降低了购房者购房成本，增强购房者置业能力。未来公积金政策仍有进一步优化预期，如支持公积金“带押过户”，进一步加大人才公积金政策支持等。
第四，近两年北京楼市政策的调整都将五环作为一个“分界线”。这和北京的城市总体规划有着直接的关系。五环外的平原新城是北京近些年着力推动发展的“主战场”，近年来，平原新城综合承载能力不断提升，经济总量接近万亿规模，常住人口占全市比重已超过三成，城市轨道交通运营里程约占全市四分之一。从这个意义上看，五环外限购套数的放开，有利于引导人口和产业向五环外迁移，促进职住平衡，从而缓解中心城区的人口压力，推动城市空间布局的优化。
7月30日中央政治局会议后，北京率先落地优化楼市政策，未来预计更多城市将会选择跟进，比如调控政策相对偏严的上海、深圳，预计出台相关政策的预期较强。此次政策落地将有利于提振北京房地产市场信心，提升市场活跃度，促进改善性需求释放，从而进一步推动房地产市场“止跌回稳”。
